Стоимость жилья в охваченной строительным бумом столице Кыргызстана растет. С 2022-го квартиры в Бишкеке подорожали примерно на 40 процентов. Какие факторы способствуют увеличению цен, имеет ли к этому отношение война России против Украины и о чем говорит казахстанский опыт «надувания пузыря» на рынке недвижимости?
Стоимость квадратного метра жилья в так называемом «золотом квадрате» Бишкека достигает сейчас 3 тысяч долларов, при том, что средняя зарплата в стране в конце 2025 года была более чем в шесть раз меньше — 492 доллара.
Не по карману многим кыргызстанцам и недвижимость в южной части Бишкека, которая считается комфортной для проживания из-за близости к горам и зеленым зонам, что особенно актуально для утопающего в смоге города. В микрорайоне Асанбай, например, дорого продаются не только полноценные квартиры, но и «гостинки» — небольшие комнаты без собственного санузла, а иногда и без отдельной раковины.
По словам Нурлана, риэлтора одного из крупных агентств недвижимости Бишкека, цена за такую «гостинку» площадью всего 14 квадратных метров может доходить до 28 тысяч долларов. «Для многих это кажется парадоксом, но спрос на такое жильё стабильно высокий», — отмечает он.
ЦИФРЫ И ФАКТЫ
По данным Государственного агентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии при кабинете министров Кыргызстана, в 2025 году средние цены на квартиры в Бишкеке резко выросли уже в первом квартале. В первые два месяца второго и третьего кварталов стоимость квадратного метра оставалась относительно стабильной, однако в сентябре произошёл очередной скачок.
Если сравнивать 2025 год с предыдущим, рост цен оказался ощутимым по всем основным типам жилья. Квартиры в панельных и кирпичных домах советской постройки подорожали на 17-18 процентов.
В декабре средняя цена квадратного метра в Бишкеке приблизилась к отметке 1500 долларов. При этом разброс цен остаётся значительным: на окраинах столицы ещё можно найти жильё дешевле 1000 долларов за квадратный метр, тогда как в центральных районах стоимость может быть в три раза выше.
В начале 2026 года рынок вошел в фазу повышенного спроса. По наблюдениям риэлторов, в январе предложение традиционно сокращается, тогда как интерес со стороны покупателей остаётся высоким. Это автоматически подталкивает цены вверх.
Некоторые объекты, которые не были проданы в конце года, убрали на время с продаж, объясняет Нурлан: «Их просто сняли с рынка. Владельцы ждут, когда цены снова пойдут вверх».
В результате предложение сокращается, и рынок реагирует очередным ростом цен. Сколько продлится такая ситуация, прогнозировать никто не берется.
ПОЧЕМУ РАСТУТ ЦЕНЫ?
Рынок недвижимости в Бишкеке демонстрирует устойчивый рост цен уже четвёртый год подряд. Этот рост значительно опережает как инфляцию, так и реальные доходы населения. Эксперты говорят о совокупности сразу нескольких факторов, внутренних и внешних.
Один из ключевых — удорожание строительства. Цены на строительные материалы, многие из которых импортируются, за последние годы заметно выросли. Кирпич, арматура, бетон, гипсокартон и другие базовые материалы стали значительно дороже, что напрямую увеличивает себестоимость новых домов и, в итоге, цену квадратного метра для покупателя. Дополнительно растут расходы на оплату труда, логистику и сопутствующие услуги. Всё это закладывается в финальную стоимость жилья.
Не менее важен и фактор земли. Стоимость участков под многоэтажную застройку стабильно увеличивается — в среднем на 15–20 процентов в год. Особенно это заметно в центральных и перспективных районах Бишкека. Дорогая земля автоматически повышает нижнюю планку цен на квартиры и влияет на рынок в целом.
Спрос, в свою очередь, подпитывается ростом населения столицы и внутренней миграцией. Бишкек продолжает притягивать жителей регионов, а объёмы строительства не успевают за потребностями. По оценкам специалистов, чтобы ликвидировать дефицит, ежегодно необходимо вводить в эксплуатацию значительно больше жилья, чем строится сейчас.
Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» в докладе за 2025 год выделяет три дополнительных фактора — в том числе два внешних, связанных с войной России против Украины, — подталкивающих рост цен. Авторы доклада отмечают в первую очередь активное развитие ипотечных программ, которые заметно расширили круг покупателей.
Во-вторых, приводится такой фактор, как наплыв релокантов в 2022-2023 годах, когда из России в Центральную Азию устремились сотни тысяч россиян, бежавших от объявленной президентом России Владимиром Путиным мобилизации. Релокантами стали также противники войны, которые увидели для себя выход в миграции за рубеж. Поток россиян, ищущих съемное жилье, сделал недвижимость более привлекательным объектом для инвестиций.
В-третьих, война вызвала рост так называемых реэкспортных операций — проще говоря, Россия научилась обходить санкции с помощью соседей и ввозить разную продукцию: от люксовых брендов одежды и аксессуаров до товаров двойного назначения. Реэкспорт позволил улучшить финансовое положение части населения и увеличил его покупательную способность.
Как отмечает Нурлан, работник риэлторского агентства в Бишкеке, его основные клиенты — кыргызстанцы, зарабатывающие за рубежом. Это не наёмные трудовые мигранты, а предприниматели и люди со стабильными доходами.
За четыре года войны, которая спровоцировала рост спроса на трудовые ресурсы в России, увеличились и переводы денежных мигрантов в Кыргызстан. В 2021 году объемы переводов составили 2,7 миллиарда долларов, а в прошлом они превысили три миллиарда. Несмотря на нестабильность курса рубля, ксенофобские настроения и ужесточение правил пребывания мигрантов в России, эта страна по-прежнему остается ведущим направлением трудовой миграции для миллионов граждан центральноазиатских стран, в том числе сотен тысяч кыргызстанцев.
Мировые институты констатируют рост экономики Кыргызстана. Если в 2021 году ВВП страны, по данным Международного валютного фонда, составлял 9,2 миллиарда долларов, то в 2025-м он вырос более чем вдвое — до 20,1 миллиарда (12,2 миллиарда в 2022-м, 15,1 миллиарда в 2023-м, 17,4 миллиарда в 2024-м).
Главным драйвером роста называют строительный сектор, который стал привлекать бизнес из-за рубежа. На стройплощадках в Бишкеке вместе с отечественными компаниями работают застройщики из Китая, России, Турции. В прошлом году правительство упростило получение строительных лицензий для иностранных компаний: при наличии копии разрешительных документов из своей страны и оплате 1,5 миллиона сомов (17 тысяч долларов) можно оперативно получить разрешение на работу в Кыргызстане.
Строительство, как известно, дает кумулятивный эффект, подталкивая к росту сферу услуг, производства мебели и аксессуаров для дома, банковское кредитование.
За 11 месяцев 2025 года в Кыргызстане было выдано ипотечных кредитов на 54,2 миллиарда сомов (около 619,4 миллиона долларов). Рост по сравнению с началом года составил 38,4 процента.
Свою лепту в рост ипотечного кредитования вносит и государство. В первый рабочий день 2026 года, 12 января, президент Кыргызстана вручил ключи от новых квартир 1080 семьям. Жильё было приобретено через Государственную ипотечную компанию (ГИК) – в кредит, но на льготных условиях. По словам Садыра Жапарова, по всей стране сейчас строятся десятки тысяч квартир, которые в будущем также будут предоставлены гражданам в рамках ипотечных программ.
Государственная ипотечная компания, подчиняющаяся управлению делами президента, сегодня является крупнейшим игроком на рынке недвижимости Кыргызстана. Она возводит жильё как эконом-класса, так и более дорогие объекты – причём не только в Бишкеке, но и в регионах. Однако даже присутствие такого крупного застройщика и активные государственные программы пока не способны полностью закрыть потребность рынка: спрос по-прежнему превышает предложение, а цены продолжают расти.
МОЖНО И НУЖНО ЛИ ЧТО-ТО ДЕЛАТЬ С ЦЕНАМИ?
На фоне продолжающегося роста цен звучат предложения о необходимости государственного вмешательства. 9 января депутат Жогорку Кенеша Дастан Бекешев заявил о необходимости системных мер по сдерживанию удорожания жилья и связанной с ним инфляции.
По словам парламентария, существующие инструменты — в том числе строительство льготного ипотечного жилья — не дают ощутимого эффекта. Рост стоимости квадратных метров, отметил он, автоматически тянет за собой арендные ставки и усиливает инфляционное давление на экономику.
«Недвижимость в Кыргызстане — самая надёжная инвестиция. У кого появляются свободные деньги, тот вкладывает их в бетон», — подчеркнул депутат.
Отдельно он остановился на теме участия иностранного капитала. По мнению Бекешева, влияние нерезидентов на рынок зачастую преувеличено, однако действующие для них условия требуют пересмотра. В частности, он предложил повысить налоговую нагрузку на имущество, принадлежащее иностранцам, запретить им покупку жилья на вторичном рынке, а также ввести дополнительные сборы при приобретении второго и последующих объектов недвижимости.
Для охлаждения рынка и снижения спекулятивного давления депутат предложил комплекс мер. Среди них — введение так называемого «анти-флип» налога на быструю перепродажу жилья, перевод сделок купли-продажи в безналичную форму через банковскую систему без дополнительных комиссий, государственный контроль цен на отдельные виды строительных материалов, а также налог на пустующее жильё.
При этом Бекешев признал, что владельцы недвижимости и инвесторы могут выступить против подобных инициатив. Однако, по его словам, перегретый рынок и недоступное жильё в долгосрочной перспективе наносят ущерб всей экономике — от простых граждан до бизнеса и государства.
В соседнем Казахстане перегрев на рынке недвижимости в 2007 году (средняя стоимость квадратного метра жилплощади в Алматы доходила тогда до четырех тысяч долларов, а средняя зарплата составляла 340 долларов) тоже был вызван избытком денежных средств и отсутствием возможностей для их инвестирования.
«Пузырь» лопнул в 2008-м: цены на жилье упали в два раза. Это пришлось на период мирового финансового кризиса: цены на нефть и металлы, основные составляющие казахстанского экспорта, рухнули, и приток валюты в страну сократился. Сотни застройщиков не смогли завершить объекты, вложившиеся в строительство казахстанцы выходили на протесты, требуя достроить квартиры и обвиняя чиновников в недостаточном контроле над стройкомпаниями.
В ситуацию пришлось вмешаться государству: оно достраивало дома, выделило миллиарды долларов на спасение частных банков, залоги которых резко обесценились, и выступило инициатором рефинансирования ипотечных кредитов, которые во время строительного бума выдавались в валюте по высоким ставкам. На так называемые антикризисные меры власти в 2008–2009 годах выделили 20 миллиардов долларов.
Сейчас, по оценкам риелторов, на казахстанском рынке недвижимости вновь «надут пузырь». За 2025 год первичное жилье в Казахстане подорожало в среднем на 11–17 процентов, а на вторичном рынке в отдельных городах рост превысил 25 процентов. Прогнозные сценарии разные: одни ожидают дальнейшего роста цен в свете повышения налоговой нагрузки на стройкомпании, другие предупреждают, что рынок ждет стагнация или коррекция.
